Bolha imobiliária? A Nova Febre do Imóvel ( Revista Istoé)
Revista ISTOÉ de 19 de maio de 2010, Edição nº 2114
“A união de juros baixos, crédito longo e farto e economia estável fará de 2010 o ano com o maior volume de vendas de imóveis das últimas três décadas no Brasil.”
Poucas vezes na história recente do Brasil venderam-se tantos imóveis quantos nesses primeiro meses de 2010. Não importa o índice que se analise, não importa a região que se pesquise, pouco importa até o período de comparação. Em todos os casos os números são recorde. Resultado da combinação de juros baixos, programas de incentivo federal, crédito farto e longo e uma confiança rara no futuro econômico, o boom imobiliário de agora está espalhado por todo o País. Da ultra-urbanizada São Paulo à amazônica Manaus, das áreas mais nobres da zona sul carioca até os bairros mais simples de Salvador. Na esteira da demanda reprimida, os preços têm subido em uma velocidade tão impressionante quanto a rapidez com que se vende um prédio inteiro, ainda na planta. Mas, apesar disso, especialistas do setor – tanto os privados quantos os públicos – garantem que por enquanto não há razão para preocupar-se com uma bolha imobiliária como a que por pouco não levou os Estados Unidos – e boa parte das potências econômicas mundiais – à lona na mais profunda crise financeira global desde a quebra da bolsa de Nova Yorque, em 1929.
Independentemente de haver riscos de um crescimento descontrolado ou não, os números do mercado imobiliário brasileiro impressionam. Só no primeiro trimestre deste ano a Caixa Econômica Federal liberou quase R$ 10 bilhões em financiamento para a compra ou construção de casas e apartamentos. Esse montante é quase 100% maior do que o do mesmo período do ano passado. NA COMPARAÇÃO COM 2004, QUANDO A INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL COMEÇAVA A SAIR DE UM PERÍODO DE QUASE DUAS DÉCADAS DE ABSOLUTA LETARGIA, O AUMENTO CHEGA PERTO DOS 2.000%.
Esses números são do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. No ano passado, só o SBPE financiou mais de 300 mil moradias – tanto para compra quanto construção e reforma-, o que representou um volume financeiro de R$ 34 bilhões, dez vezes superior à quantidade de dinheiro emprestada em 2004. Apesar de todo esse crescimento registrado nos últimos seis anos, a expectativa é de que os recordes sejam quebrados com folga. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que o número de residências financiadas com recursos do SBPE ultrapasse a casa das R$ 400 mil e que o volume financeiro chegue aos R$ 50 bilhões.
O crescimento ocorre em todas as camadas sociais. “É uma coisa maluca que está acontecendo no Brasil, a demanda é muito forte”, diz Paulo Saffady, da Câmara Brasileira da Construção Civil, que congrega as empresas que atuam no setor.
Em 2004 o Brasil ainda vivia a ciranda financeira dos juros estratosféricos e eram raros os bancos – incluindo os oficiais – dispostos a oferecer crédito farto e longo quando podiam obter rendimento sem risco de mais de 16% ao ano apenas rolando títulos do governo. A redução gradual da taxa de juros e mudanças legais no sistema de financiamento passaram a incentivar os bancos a emprestar dinheiro para os interessados em comprar imóveis.
A partir de 2007, quando pela primeira vez em décadas os empréstimos começaram a chegar à casa do 30 anos, as principais construtoras do País, que também não conseguiam crédito para financiar suas obras, foram à bolsa de valores. Lançaram ações no mercado financeiro e captaram mais de R$ 10 bilhões.
Ali começavam a se formar as condições para o crescimento que está sendo visto agora: juros mais baixos, crédito de longo prazo, segurança jurídica e uma iniciativa privada pronta para atender a uma demanda imensa. Hoje a estimativa é de que o déficit habitacional brasileiro chegue perto dos seis milhões de residências.
“O que estamos vendo hoje é um fenômeno novo, que surge com a redução dos juros e as mudanças legais, que deram mais segurança tanto para quem empresta quanto para quem financia, além da estabilidade duradoura da economia, é claro”, diz Fábio Nogueira, presidente da Brasil Real State, uma empresa especializada em financiamento imobiliário. “Estamos no pico, mas ainda há muito espaço para crescer. As condições estão postas.”
“Estamos vivendo um círculo virtuoso e este ano, incluindo todos os modelos e fundo de financiamento, a Caixa vai liberar mais de R$ 60 bilhões”, diz a presidente da CEF, Maria Fernanda Ramos Coelho. “Hoje estamos com uma média de mais 4,5 mil contratos assinados por dia só nas agências da Caixa”, diz ela.
“Houve um aumento no índice de confiabilidades da economia que, com o Minha Casa, Minha Vida, mudou o setor”, diz Newman Brito, diretor de novos negócios da Tecnisa, que este ano vai colocar no mercado cerca de R$ 1 bilhão em imóveis voltados para a classe média baixa e será a primeira companhia a vender apartamentos pelo cartão de crédito. “A crise passou, nada ocorreu e muitas pessoas começaram a se dar conta de que podiam, sim, comprar uma casa”, diz Rodrigo Martins, diretor do segmento econômico da Rossi Residencial.
As construtoras que por muitos anos ficaram apenas erguendo poucos empreendimentos voltados para a classe média, estão comemorando. As ações, que haviam caído no início da crise, já recuperaram seu valor. Os investidores voltaram, as companhias novamente se capitalizaram e estão lançando imóveis como nunca na sua história. A Rossi, de Martins, vai colocar no mercado só este ano 25 mil residências novas voltadas apenas para a classe média baixa. AMRV, uma das maiores do País, vai lançar outras 70 mil unidades. Não raro, essas companhias estão vendendo seus edifícios ou condomínios em questão de dias.
A Alphaville precisou apenas de algumas horas para negociar todos os lotes de um condomínio que lançou no início do ano na Grande São Paulo. A procura foi tanta que a construtora teve que montar um esquema de distribuição de senhas para organizar a demanda. A empresária Ângela Spina Vieira precisou usar estratégias pouco ortodoxas para conseguir uma delas e ter o direito de comprar um terreno de 800 metros quadrados por R$ 350 mil. Ela contratou pessoas para passar a noite na fila, e assim, garantir o negócio. “Os contratados chegaram às seis da tarde e ficaram até as seis da manhã”, conta ela.
Ângela não faz parte do perfil de comprador que está se fiando nas facilidades do Minha Casa, Minha vida para adquirir um imóvel. É o caso do empresário Roberto Donatto, 48 anos, que há dois comprou um amplo apartamento, com todas as possibilidades de lazer, para viver com a mulher e os dois filhos. “Morávamos em um prédio antigo, sem lazer, com vizinhos idosos”, diz Sandra Nicoletti, mulher de Roberto. O sonho do apartamento novo só foi possível por conta das facilidades de financiamento. “Esse imóvel já valorizou quase 100%”, diz Roberto, que, empolgado com os potenciais ganhos financeiros, já pensa em comprar outro apartamento para deixar para os filhos ou investir.
Roberto ainda não começou a procurar o novo imóvel, mas sabe que terá dificuldade para fazer um novo negócio tão bom novamente. Com a demanda aquecida, os preços subiram e até quem tem dinheiro na mão precisa caçar um bom negócio. Suely Monteiro, 75 anos e sua filha, Simone Monteiro, estão nessa busca. E dinheiro não lhes falta. Mãe e filha têm juntas R$ 2 milhões para comprar um apartamento em Ipanema, mas não conseguem encontrá-lo. “O mercado parece que enloqueceu, os preços estão altos e a oferta diminuiu”, conta a gaúcha Suely, que quer porque quer uma cobertura no Rio de Janeiro.
Suely não pretende investir. Ela, como a maior parte dos brasileiros, deseja morar no imóvel que está comprando. E por conta disso, crêem os especialistas, que ainda está muito longe de haver uma bolha imobiliária. “Nos Estados Unidos as pessoas estavam comprando para investir, para tentar fazer dinheiro rápido. Não é esse o caso aqui”, diz João Crestana, presidente do Secovi de São Paulo, onde as vendas cresceram mais de 80% nesse primeiro trimestre. Outra diferença era que o crédito americano era para lá de farto e muita gente acabava hipotecando as casas, que subiram de preço de forma abrupta, para ter mais dinheiro para consumir. “A realidade é outra”, diz Fábio Nogueira, da Brasil Real State. “Enquanto lá o crédito imobiliário era de mais de 100% do PIB, aqui não chegamos nem a 3% do nosso Produto Interno Bruto, estamos longe da bolha.
Colaboraram: Eliane Lobato, Fabiana Guedes, Francisco Alves, Natália Leão e Verônica Mambrini.